La casa de la abuela sigue a nombre de la abuela. Nadie fue a la corte a hacer la sucesión. Luego una compañía de título dice “affidavit of heirship” y toda la familia se queda callada, porque nadie sabe qué es y a nadie le gusta preguntar. En español le decimos declaración jurada de herederos. Si usted se está preguntando qué es una declaración jurada de herederos en Texas, no es el único. Mi propio equipo se hace preguntas sobre ellas cada semana.
Soy Raul Bolufe. Mi compañía compra casas heredadas, terrenos y partes de herederos en todo Texas, y casi todos nuestros negocios traen uno de estos papeles en el expediente. No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que hemos visto.
Qué es una declaración jurada de herederos en Texas, en palabras sencillas
Es la historia de la familia, por escrito y bajo juramento.
Dice quién murió y cuándo. Con quién estuvo casado, todos los matrimonios, no nada más el último. Quiénes fueron sus hijos. Cuáles de esos hijos también murieron, y quiénes son los hijos de ellos. Al final, un desconocido debería poder dibujar el árbol familiar sin llamarle a nadie.
Luego la firman ante un notario público. Normalmente alguien de la familia que conoce la historia. Y dos testigos que no son de la familia, que no van a heredar nada y que conocieron a la persona que murió por lo menos diez años. Vecinos. Amigos de la iglesia. La señora de enfrente que les llevaba comida cada Navidad.
Luego se registra en el condado donde está la propiedad. Eso último importa. Registrarla en el condado equivocado es un error que vemos, y deja el papel correcto en el juzgado equivocado.
Por qué la compañía de título pide la declaración jurada de herederos
Cuando alguien muere y nadie va a la corte, los registros del condado siguen mostrando a la persona que murió como dueña. Así que cuando llegan cuatro nietos a vender, la compañía de título tiene una pregunta justa. ¿Estos cuatro son todos los dueños, o nada más los cuatro que contestaron el teléfono?
La declaración jurada de herederos es la manera de contestar esa pregunta. Conecta el nombre que está en la escritura con las personas que están firmando hoy.
Las compañías de título no le creen a usted nomás porque sí. A mí tampoco. Hasta en un terreno a las afueras de Pearland, donde una viuda era la única persona que tenía que firmar, la compañía de título de todos modos quiso los papeles de su esposo y una declaración de dos personas que conocían a la familia.
Por qué rechazan una declaración jurada de herederos
Esta es la parte de la que nadie le avisa. Puede hacer todo bien y aun así se la regresan. Aquí va uno de nuestros propios expedientes, y luego las razones de siempre.
Willis, los matrimonios de la abuela. Dos nietos heredaron la casa móvil de su abuela porque su papá había muerto antes que ella. Nuestra primera declaración fue a la compañía de título y regresó de inmediato. Querían más sobre los matrimonios de la abuela, de décadas atrás. Una persona que la cuidaba y que había vivido con ella todavía tenía los papeles de la familia, y con eso se llenaron los huecos. La segunda versión la aceptaron y el negocio cerró con póliza de título. Esa todavía la usamos como punto de partida.
Otras razones que vemos: una declaración firmada sin testigos, un obituario que menciona a hijos que la persona crió pero nunca adoptó, o una línea de familia que llega más atrás de lo que alguien vivo puede jurar. Las compañías de título regresan cosas. Es su pasatiempo favorito.
Por qué siempre dejamos a un heredero con algo pendiente
Aquí hay una lección que mi equipo aprendió por las malas.
Cuando varios herederos firman sus escrituras el mismo día y a todos se les paga completo, es fácil olvidarse de la declaración. Luego todavía se necesita que alguien de la familia la firme. Y cuando todos ya tienen su dinero, no se puede contar con que sigan ayudando.
Después de esa le dije a mi equipo, y me cito a mí mismo: “La próxima vez, siempre guardemos una parte del dinero. Siempre. Sin excepciones.”
Así que si una parte de su dinero llega después de que se registra la declaración, esa es la razón. No es porque no le tengamos confianza. Es porque usted es una persona normal, con trabajo y con el teléfono lleno de mensajes, y una declaración jurada sobre el segundo matrimonio de su tía abuela no es lo primero en su lista.
Las familias que lo hacen fácil
Algunas familias hacen que esto no duela nada. Son mis personas favoritas.
Seis acres en Shepherd, nueve herederos repartidos entre Texas, Oklahoma, Colorado y Arkansas. La declaración jurada de herederos necesitaba fechas de matrimonio y de muerte de dos ramas completas de la familia. Los herederos nada más nos las mandaron por texto. Cuando un familiar no aparecía en los registros que buscamos, la familia nos lo confirmó. Clint, de mi equipo, dijo que todos fueron amables y que cooperaron muchísimo. Yo le dije al equipo que estos herederos ayudaban un montón. Las nueve escrituras se registraron 21 días después de que supimos del terreno, y sus pagos están esperando a que se registre la declaración, que es la regla de guardar dinero haciendo su trabajo.
La declaración más rápida es la de la familia que ya sabe quiénes van a ser los testigos.
Lo que esto significa para usted
- Una declaración jurada de herederos es el árbol familiar en papel, bajo juramento, con dos testigos que no son de la familia y que conocieron a la persona que murió por diez años o más.
- En nuestra experiencia, si nadie fue a la corte a hacer la sucesión, va a necesitar una para vender. Nosotros la preparamos. Usted no la tiene que escribir.
- Empiece a pensar en testigos desde ahorita. Un vecino, un pastor, un viejo amigo de la familia. Valen más de lo que usted cree.
- Anote todos los matrimonios, no nada más el último. Los matrimonios viejos son la razón por la que regresan estos papeles.
- Si una parte de su pago espera a la declaración, es normal. Así todos se quedan en la mesa hasta que se terminan los papeles.
En resumen
- Es una declaración bajo juramento de quién es la familia, firmada con dos testigos que no son de la familia y que conocieron a la persona que murió por diez años.
- Las compañías de título la piden porque el condado todavía muestra a la persona que murió como dueña.
- Nos han regresado algunas, como por los matrimonios viejos en Willis. Las arreglamos.
- Guardamos una parte del dinero hasta que se registra, porque aprendimos lo que pasa si no lo hacemos.
- Las familias que nos mandan fechas por texto y encuentran testigos temprano son las que cobran más rápido.
Si tiene una casa o un terreno que sigue a nombre de un familiar que ya murió, llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección y quién falleció. No necesita saber qué es una declaración jurada de herederos. Esa parte es trabajo nuestro.
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Sobre el autor
Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.