La familia tenía dos lotes afuera de Alvarado que habían sido suyos desde que cualquiera se acordaba. Nadie había puesto nunca ese terreno heredado a su nombre. Ellos lo sabían, y por eso nunca habían hecho nada con él.
Soy Raul Bolufe. Mi compañía compra casas y terrenos heredados en todo Texas, y en este caso el rastro de papeles llegaba hasta los años 1850. Si usted anda buscando algo como “terreno heredado que nunca se puso a nuestro nombre”, esta es esa historia. No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que pasó.
“No le preocupaba mucho ese pedacito de propiedad”
Así nos lo contó la familia. Eran, en sus propias palabras, gente muy pobre. El abuelo le había dicho al papá que no le preocupaba mucho ese pedacito de propiedad. Así que nadie se preocupó. El terreno heredado se quedó ahí, los impuestos se atrasaron, y los que lo heredaron pensaron que no había nada que hacer porque no había nada en papel.
Tenían la mitad de la razón. Había mucho en papel. Nada más que no estaba a su nombre.
Lo que un contrato para escritura le deja a un terreno heredado
Hace décadas el terreno se vendió con un contrato para escritura. Es un trato donde uno le va pagando al vendedor poco a poco y se supone que al final, cuando termina de pagar, le dan la escritura.
Los pagos se hicieron. La escritura no. Nadie firmó nunca el traspaso del terreno ni lo registró en el juzgado. Así que en los libros del condado el terreno seguía siendo del señor que lo había vendido hace mucho, y el señor que lo compró y lo pagó nunca apareció como dueño.
Cuando él falleció, su familia heredó su lado de ese trato. Lo que no heredó fue un registro limpio que mostrara nada de eso. Ese es todo el problema en una frase. En el campo lo vemos más de lo que usted se imagina.
La primera compañía de título dijo que no
Les hicimos una oferta a los herederos por su interés en los dos lotes. Mi socio en este negocio y yo llevamos el expediente a una compañía de título. La compañía de título revisó la cadena de dueños y se negó a asegurarla.
Normalmente ahí se muere un negocio así. A la familia le dicen que el título no sirve, oyen la palabra no, y el terreno se vuelve a quedar parado.
Nosotros no aceptamos el no. Entramos nosotros mismos a la búsqueda de registros públicos del condado de Johnson y empezamos a sacar escrituras, un eslabón a la vez, para atrás. La cadena llegaba a los años 1850. Uno de los documentos más viejos era una escritura antigua de una escuela. Encontramos el expediente de sucesión del señor que había vendido el terreno, y el condado nos vendió una copia por cuatro dólares.
Cuatro dólares. Un expediente de sucesión de cuatro dólares hizo más trabajo en este negocio que la primera compañía de título.
Con la cadena completa en la mano, la llevamos a una segunda compañía de título. La revisaron y aceptaron cerrar en cuanto se hiciera la medición del terreno.
Los fallos judiciales pegados a un terreno heredado que nunca se puso a nuestro nombre
Un terreno heredado así casi nunca trae un solo problema. Cuando el título empezó a moverse, aparecieron dos fallos judiciales que había que pagar antes del cierre.
Uno era de una compañía de tarjetas de crédito. Venía de un departamento llamado “deceased customers collections”, o sea, cobranza de clientes fallecidos. Yo no sabía que existía ese departamento antes de este negocio. En algún lado hay una oficina cuyo único trabajo es cobrarles a personas que ya murieron, y uno de sus expedientes estaba pegado a dos lotes en el condado de Johnson.
El despacho de abogados que había llevado ese fallo ya no lo llevaba, así que primero tuvimos que averiguar quién nos podía dar la cantidad para liquidarlo. Después mandamos un correo electrónico y negociamos. Después lo pagamos en el cierre.
Esta es la parte que quiero que oiga cada familia. Cuando usted nos vende, ese fallo ya no es su problema. No se lo regresamos. Encontramos a la persona correcta, llamamos, negociamos y pagamos. Para mi equipo, los gravámenes son un martes cualquiera.
Los impuestos salieron más altos de lo que pensábamos
Dos lotes son dos cobros de impuestos. Cuando llegó la hoja de cierre, los impuestos estaban más altos de lo que habíamos calculado al principio. Eso salió de nuestro lado. A la familia no se le pidió que lo cubriera.
Lo menciono porque usted lo debe esperar. Cuando un terreno heredado lleva años parado, el número de impuestos que ve en internet no siempre es el que aparece en el cierre. Nosotros tomamos eso en cuenta en el precio. Si nos equivocamos, eso nos toca a nosotros, no a usted.
Cómo terminó
Se hizo la medición. La segunda compañía de título cerró. El negocio se cerró y se pagó el 21 de octubre de 2025. A los herederos se les pagó por su interés. Dos lotes que habían estado en la familia por décadas sin el nombre de nadie por fin tenían una escritura limpia, y la familia tenía dinero en vez de un cobro de impuestos.
Lo que esto significa para usted
- Si su familia pagó un terreno con un contrato para escritura y nunca recibió la escritura, no se le acabó la suerte. Le faltan papeles. Son problemas distintos.
- Que una compañía de título diga que no, no es el final. Es la opinión de una compañía sobre un expediente. Hemos cambiado de compañía de título más de una vez.
- Los fallos judiciales viejos contra la persona que murió pueden aparecer en el terreno. Se pueden negociar, y nosotros los negociamos. Usted no hace ese cheque.
- Espere que los impuestos en el cierre salgan más altos que el número que vio en internet. Nosotros lo planeamos.
- No deje que “al abuelo nunca le preocupó” se convierta en “entonces a nosotros tampoco”. El terreno vale algo. A alguien le deben pagar por él, y mejor que sea a la familia.
En resumen
- Dos lotes afuera de Alvarado, en la familia por décadas, nunca escriturados a su nombre. Comprados con un contrato para escritura que nunca se terminó.
- La primera compañía de título se negó. Sacamos la cadena hasta los años 1850 en la búsqueda pública del condado, compramos el expediente de sucesión por cuatro dólares y cambiamos de compañía de título.
- Dos fallos judiciales, uno de ellos de una compañía de tarjetas de crédito contra el difunto, negociados y pagados en el cierre.
- Los impuestos salieron más altos de lo esperado. Nosotros los cubrimos.
- Se cerró y se pagó el 21 de octubre de 2025.
Si tiene un terreno heredado que nunca se puso a nombre de su familia, llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame el condado, el camino y quién falleció. Le digo si los papeles se pueden arreglar, y normalmente sí se pueden.
Sobre el autor
Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.