Sí. Se puede. Les he pagado a herederos por vender su parte sin permiso de sus hermanos, mientras uno de ellos seguía jurando que nadie tenía permiso de vender nada.
Soy Raul Bolufe. Mi compañía les compra su parte a herederos de casas heredadas en Texas. Casi todos los que me llaman empiezan con la misma frase: “Yo me quiero salir, pero mi hermana no está de acuerdo.” Esto es lo que les digo por teléfono sobre vender su parte sin permiso, más dos negocios de este año que muestran exactamente cómo termina la cosa.
No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que hemos visto, negocio tras negocio, comprándoles su parte a herederos para ganarnos la vida.
Lo que usted de verdad tiene
Cuando un papá o un abuelo muere sin testamento, la casa no pasa “a la familia”. Pasa a personas específicas, en pedazos específicos. Si su mamá murió con cuatro hijos y sin esposo, a cada uno le toca una cuarta parte. Si uno de esos hijos murió antes que ella y dejó dos hijos, esos nietos se reparten la cuarta parte de él.
Su cuarta parte es suya. No hay una raya pintada a la mitad de la casa. Usted no es dueño del cuarto de atrás. Es dueño de un pedazo de todo, igual que todos los demás.
Y aquí viene lo que nadie le dice. Su pedazo es suyo y puede vender su parte sin permiso de nadie. Todos nuestros negocios empiezan con un heredero firmando una escritura por su propia parte, solo, con un notario público, sin la firma de nadie más. Lo que usted no puede hacer solo es vender la casa entera, porque la casa entera no es suya.
Así que cuando su hermano dice “todos tenemos que estar de acuerdo”, tiene la mitad de la razón. Todos tienen que estar de acuerdo para vender todo. Nadie tiene que estar de acuerdo para que usted pueda vender su parte sin permiso.
Por qué la casa está atorada
Si es tan sencillo, ¿por qué la casa lleva seis años parada con los impuestos sin pagar?
Porque un comprador normal no quiere una cuarta parte de una casa. Un banco no presta sobre eso. Un agente de bienes raíces no la pone a la venta. Su hermano no la va a comprar porque cree que ya es suya. Así que su parte no ha tenido mercado, y sin mercado no hay precio, y sin precio usted se rindió.
Ese es el hueco que llena mi compañía. Vender su parte sin permiso solo funciona si alguien se la compra, así que compramos la parte que nadie más quiere comprar, a un precio que toma en cuenta todo el enredo, y después nosotros nos encargamos de su hermano, de los impuestos y de lo que venga pegado a la casa.
Primer caso: vender su parte sin permiso de la que no quería, Odessa
Este verano compramos una casa en Odessa que había pasado por cuatro generaciones. El señor que aparecía en la escritura murió hace décadas. Cuando terminamos de rastrear a la familia, la casa era de ocho de sus descendientes. La mayoría tenía más o menos una séptima parte cada uno, y dos de ellos tenían la mitad de eso.
Seis de los ocho dijeron que sí rápido. Mandamos notarios públicos certificados a cuatro ciudades distintas, Odessa, Longview, Azle y Brownsville, en los mismos dos días. Un heredero firmó en el taller de casas rodantes donde trabaja. Seis escrituras quedaron registradas en una semana. A cuatro de los herederos se les pagó al día siguiente del registro y a los otros dos a la mañana siguiente, porque el primer día llegamos al límite diario de la aplicación de pagos.
Al séptimo heredero no lo encontrábamos. Tenía 32 años, se había mudado mucho y la familia no tenía su número. Nuestro agente de bienes raíces dio con su mamá, él nos llamó, firmó y le pagamos cuatro días después.
La octava heredera era la que no quería. Vivía en Lubbock. Nos colgó dos veces. Le dijo a un familiar que pensaba que éramos una estafa. Cuando por fin hablé yo mismo con ella, primero me dijo que no quería dinero, después que no iba a firmar porque no quería que le enredaran sus papeles, y después que ella ni siquiera era heredera. Su hija es abogada, así que la metió en el asunto.
Nada de eso les impidió a los otros siete vender su parte sin permiso de ella. A ellos ya les habían pagado y ya habían terminado mientras ella seguía pensándolo.
Lo que pasó con ella es lo que la gente pregunta. Nuestro abogado le mandó una carta, después mandó a una persona a entregarle los papeles en la mano, y después presentó el caso en la corte. Según su sobrino, cuando le entregaron los papeles se puso “furiosa”. Una semana después, el mismo sobrino llamó para decir que ella ya estaba de acuerdo en vender su parte y que le había mandado su respuesta por correo al abogado. Mientras escribo esto, va en camino a su casa un paquete con la escritura y una etiqueta de devolución ya pagada. Ella nunca quiso dinero. Quería estar segura de que esto era de verdad.
Segundo caso: el gravamen que asustó a la familia, West Columbia
En el condado de Brazoria, una señora nos mandó un texto sobre la casa de su difunta mamá. Ya se había dado por vencida. La propiedad tenía un gravamen del gobierno de $146,000, y el plan de la familia era dejar que la ciudad se quedara con ella. Encima de eso, la ciudad tenía una orden de demolición sobre la casa.
Aquí está lo que hacemos y que la mayoría de las familias no sabe que se puede. Cuando usted nos vende su parte, los gravámenes y las multas pasan a ser problema nuestro, no suyo. Llamamos a quien tiene el gravamen, negociamos, lo bajamos, conseguimos que levanten la orden de demolición y pagamos lo que haga falta para limpiar el título. En un negocio bajamos un embargo por manutención de hijos de $36,000 a $5,000, y en otro uno de $25,000 a $4,000. Un número grande en una carta de gravamen es un punto de partida, no una sentencia.
Así que revisamos el título, le hicimos una oferta a la familia, y los herederos que estaban dispuestos firmaron en enero. Hicieron falta dos intentos, porque la primera noche pasó una tormenta, la familia estaba en tres lugares distintos y el único notario dispuesto a manejar estaba a una hora y media. La señora que coordinaba todo por la familia lo hacía desde su sillón, recién operada de la rodilla.
Una familiar en Pearland no hizo caso de nada. La carta certificada se quedó semanas en la oficina de correos con un aviso pegado en su puerta, y nunca la recogió. Ahí es cuando dejamos de mandar cartas y empezamos a mandar a una persona. Como le dije a mi equipo, el que entrega los papeles es un ser humano que toca la puerta y se los pone en la mano. Es muy difícil hacerse el desentendido.
Nuestro abogado presentó el caso. Como cinco semanas después, ella firmó. Y firmó gratis. Nunca había querido dinero. No creía que fuera heredera ni que nada de esto fuera real. Cuando los papeles lo hicieron real, dejó de pelear. Limpiamos el gravamen y la orden de demolición y vendimos la casa en julio. Para nosotros fue un negocio chico. Para la familia fue la diferencia entre irse sin nada e irse con dinero en efectivo. Una de ellas nos dejó esta reseña en inglés, donde dice que nosotros “helped my family solve a chapter in our life.” O sea, que la ayudamos a cerrar un capítulo.
Qué pasa con el hermano que no quiere vender
Me lo preguntan en dos tonos distintos. A veces es “¿mi hermana va a estar bien?” y a veces es “¿y qué va a pasar con ese necio?” La respuesta es la misma.
Cuando usted decide vender su parte sin permiso de él, esa parte es nuestra y su hermano sigue siendo dueño de la suya. Ahora somos copropietarios. Le hacemos el mismo tipo de oferta que le hicimos a usted. La mayoría la acepta en unas semanas, porque la otra opción es ser copropietario de una casa junto con una compañía que está pagando los impuestos atrasados, registrando papeles y mandando cartas certificadas.
Si de plano no contesta, nuestros abogados le piden a una corte que lo resuelva. Eso toma unos meses cuando la otra parte no pelea, y en nuestra experiencia casi nadie pelea. La gente llega a un arreglo cuando le entregan los papeles, porque en ese momento entiende que la casa se va a vender de todos modos y más le vale que le paguen su parte.
Su hermano no pierde su parte. O le compran su parte o recibe lo que le toca cuando se venda la casa. Lo que pierde es la posibilidad de tener a todos los demás de rehenes.
Y a veces el que no quiere no tiene nada de codicioso. Dos veces este año, el último heredero en firmar resultó ser alguien que no creía ser heredero, pensaba que todo era una estafa y no quería ni un centavo. Los dos firmaron cuando la carta de un abogado los convenció de que era real. Una de ellas firmó sin cobrar nada. Le hubiéramos pagado.
Cuánto le pagan por vender su parte sin permiso
La gente quiere un número antes de llamar. Lo entiendo. Aquí va la versión honesta.
Depende del tamaño del negocio, la propiedad, el estado en que está, cuántos herederos hay y cuánto hay que arreglar para poder venderla. Impuestos, gravámenes, multas, alguien viviendo ahí que no se quiere ir, un heredero que nadie encuentra. Todo eso se descuenta primero, antes de que a nadie le paguen, y nosotros cargamos con esos problemas para que usted no tenga que hacerlo. Para la mayoría de los herederos, el número está entre unos cientos y unos miles de dólares, pagados a los pocos días de registrarse la escritura, sin cobrarle nada y sin esperar al resto de la familia. Eso es vender su parte sin permiso, en la vida real.
Le doy el número exacto por teléfono. Si no le sirve, perdió 15 minutos.
Qué hacer antes de llamarle a nadie
- Busque el certificado de defunción, o por lo menos la fecha y el condado donde murió la persona.
- Anote a todas las personas que podrían ser herederos, incluidos los hijos de hermanos que ya murieron, y dónde viven. Adivinar está bien. Nosotros verificamos.
- Busque la propiedad en la página del distrito de tasación del condado y tómele una foto de pantalla al nombre del dueño y a lo que se debe de impuestos.
- No firme nada que le mande un familiar o la oficina de impuestos hasta que alguien le explique qué es.
- Si tiene una carta de gravamen, una multa de la ciudad o un aviso de demolición, no se asuste y no regale la casa. Mándenosla. Para mi equipo, eso es un martes cualquiera.
Después llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección y quién murió. En un día le digo cuánto vale su parte.
Preguntas que me hace la gente
¿Mis hermanos se van a enterar?
Puede vender su parte sin permiso y ellos se enteran después de que registramos la escritura. En ese momento somos sus copropietarios y los contactamos para hacerles una oferta. Antes de eso, es asunto suyo.
¿Pueden deshacer mi venta?
En nuestra experiencia, no. Vender su parte sin permiso, con escritura firmada y registrada, ya es cosa hecha. Por eso registramos antes de pagar.
¿Y si no estoy seguro de ser heredero?
Mándenos lo que tenga. Nosotros rastreamos a la familia en los registros. En el caso de Odessa, nuestro equipo encontró a un heredero al que la familia le había perdido la pista y a otro que era bisnieto y nadie lo había contado.
¿Y los gravámenes y los impuestos atrasados?
Son nuestros cuando usted vende. Los negociamos, los pagamos y limpiamos el título. Usted no le hace un cheque a nadie.
¿Y si la casa está en Florida?
En Florida también puede vender su parte sin permiso, y allá compramos partes de herederos igual que en Texas. Llámeme y le explico cómo funciona.
¿Al que no quiere vender lo castigan?
No, y no es lo que buscamos. Recibe la misma oferta que recibieron todos. Lo único que cambia es que ignorarnos deja de funcionar.
Sobre el autor
Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.