Si usted está atorado porque un dueño cree que la casa entera es suya, esto es para usted. Muchas veces el pleito empieza con una cláusula de supervivencia en la escritura. En una casa de Richmond, un heredero estaba seguro de que todo el lugar era suyo. No lo era. Llegar a eso tomó seis meses.
Soy Raul Bolufe. Mi compañía les compra su parte a herederos de casas heredadas en Texas, y como una vez al mes conozco a un señor que está seguro de ser dueño de una casa de la que nada más tiene un pedazo. No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que pasó en el condado de Fort Bend.
La escritura que empezó el pleito
La casa en Boss Gaston Rd llevaba mucho tiempo en la familia. Cuando revisamos el título en enero, la escritura tenía algo que confunde a muchas familias: una cláusula de supervivencia.
Una cláusula de supervivencia en una escritura quiere decir que cuando muere uno de los dueños que aparecen en la escritura, su parte pasa al otro dueño que aparece en la escritura, no a sus hijos. Esa es toda la idea. Es una frase en un papel y cambia quién se queda con qué.
En esta casa, esa frase, más quién había fallecido y en qué orden, hizo que “¿de quién es esto ahora?” fuera una pregunta difícil de verdad. Tan difícil que el equipo de título con el que trabajamos y nuestros abogados le dedicaron meses.
Y uno de los herederos, le voy a decir Terry, ya había llegado a su propia conclusión. La casa era suya. Toda.
Cuando un dueño cree que la casa entera es suya
Le tengo mucha paciencia a Terry, y quiero que usted también le tenga un poco si es el hermano o el primo que está del otro lado de alguien como él.
No estaba mintiendo. Lo creía. Para él el asunto estaba resuelto. A cada oferta que le hicimos contestó igual. No iba a vender una parte de nada, porque no había partes. Era su casa.
Mientras tanto, los herederos que se querían salir ya habían firmado con nosotros. Éramos dueños de sus pedazos. Así que Terry estaba en un jaloneo con una compañía que era dueña de parte de una casa que él creía toda suya. Es un lugar raro para estar, y ahí estuvo como seis meses.
Lo que pasó, paso por paso
- Enero. Llega el reporte de título. Cláusula de supervivencia, más de un heredero, impuestos atrasados con el condado de Fort Bend.
- Primavera. Los herederos que se querían salir firmaron y cobraron. Terry no.
- La declaración jurada. Nuestros abogados necesitaban una declaración jurada de un heredero para un trámite en la corte. Marchel, de mi equipo, entró a su propia sucursal de Bank of America y se la notarizaron gratis, sin cita. Fue el mejor precio que conseguimos en todo el expediente.
- Las escrituras. Dos de las escrituras registradas regresaron con escaneos del notario tan malos que no servían. Mi paralegal pasó una hora arreglándolas y registrándolas otra vez. El escáner de un notario no debería ser lo más difícil de un negocio, pero hay semanas que sí.
- Los impuestos. Había que resolver los impuestos atrasados. Financiamos un préstamo para impuestos y le pagamos al condado de Fort Bend. Nuestro dinero, no el de la familia.
- Julio. Terry cambió de opinión. Lo que cambió no fue la oferta. Fueron las cuentas.
- Agosto. Cerramos con Independence Title.
La conversación que por fin funcionó
Le voy a dar las dos frases que acabaron con seis meses de discusión, porque si usted tiene su propio Terry, a lo mejor le sirven.
Una. Usted no es dueño del 100 por ciento de esta propiedad. La escritura, quién falleció y cuándo, y el árbol familiar dicen que su parte es una fracción, y los papeles lo muestran.
Dos. Los impuestos atrasados se pagan primero, antes de que nadie reciba nada, y nosotros somos los que los estamos pagando.
Eso fue todo. Cuando Terry entendió que lo suyo era un pedazo de lo que quedaba después de los impuestos, y no la casa entera libre de deudas, el número que le ofrecíamos por ese pedazo dejó de parecerle un insulto y empezó a parecerle dinero. Aceptó en julio. Cerramos en agosto.
Nadie gritó. Nadie lo tuvo que llevar a rastras a ningún lado. Nada más necesitaba que las cuentas fueran sobre su parte de verdad, no sobre la casa que él creía tener.
Lo que esto significa para usted
- Una escritura con cláusula de supervivencia no quiere decir que una persona se quedó con todo. Quién murió primero, y quién más aparece en los papeles, cambia la respuesta. Deje que alguien revise el título antes de que nadie clave su bandera.
- El heredero que dice “todo es mío” normalmente no es un sinvergüenza. Leyó algo y se lo creyó. Los hechos, explicados con paciencia, funcionan mejor que pelear.
- Usted puede vender su parte mientras él sigue alegando. Los otros herederos de este negocio cobraron meses antes de que Terry aceptara. Su opinión no les detuvo el dinero.
- Los impuestos atrasados se pagan primero. La parte de cada heredero es una parte de lo que queda. Esa es la frase que acaba con la mayoría de estos pleitos.
- Los problemas de papeles son nuestros. Escaneos malos del notario, declaraciones juradas para la corte, préstamos para pagarle al condado. Nada de eso le cayó a la familia.
En resumen
- Una casa en Richmond con cláusula de supervivencia en la escritura y más de un heredero.
- Un heredero estaba seguro de que era dueño de todo. Era dueño de una fracción.
- Los otros herederos nos vendieron y cobraron. Nosotros nos encargamos de la declaración jurada para la corte, de dos escrituras mal escaneadas y de un préstamo para pagarle los impuestos al condado.
- A los seis meses, entendió que los impuestos se pagaban primero y que lo suyo era un pedazo de lo que quedaba. Firmó.
- Cerramos en agosto con Independence Title.
Si alguien en su familia está seguro de que la casa entera es suya, y usted ya se cansó de discutir, llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección y quién falleció. Yo reviso el título y le digo de qué es dueño usted de verdad.
Sobre el autor
Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.