Una casa en un fideicomiso: ¿se puede vender? Sí, y el que firma es el administrador

Read this in English: Inherited House in a Trust: Can It Be Sold? Yes, and the Trustee Is the One Who Signs

Cuando una familia me dice que tiene una casa en un fideicomiso, se les nota la preocupación en la voz. Se imaginan abogados, una corte y un año de espera. Si usted se pregunta si una casa heredada que está en un fideicomiso se puede vender, la respuesta que doy por teléfono es que sí, y a veces es de los negocios más fáciles que hacemos.

Soy Raul Bolufe. Mi compañía compra casas heredadas y partes de herederos en todo Texas. No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que hemos visto en nuestros negocios.

¿Quién puede vender una casa en un fideicomiso en Texas?

Piense en un fideicomiso como una caja con instrucciones pegadas en la tapa. La casa está dentro de la caja. Las instrucciones dicen quién maneja la caja, para quién es y qué pasa con lo que hay adentro.

La persona que la maneja es el administrador del fideicomiso. En inglés le dicen trustee. En nuestros negocios con fideicomiso, el que firmó fue el administrador. No el hijo mayor. No el que vive en la casa. No el que la familia siempre dio por hecho que mandaba. La persona que aparece en el papel.

Las personas para quienes existe el fideicomiso son los beneficiarios. En nuestros negocios, ellos no firmaron la escritura. Firmó el administrador, y el dinero fue a donde el fideicomiso decía.

¿Cuál es mi regla con una casa en un fideicomiso?

Cada vez que alguien me dice que hay una casa en un fideicomiso, digo las mismas tres cosas.

• Consiga el documento del fideicomiso. No un resumen, no lo que se acuerda su tía. El documento de verdad.
• Encuentre al administrador. ¿A quién nombra el papel? ¿Está vivo? ¿Hay alguien nombrado de reserva por si ya no está?
• Lea las reglas. ¿Qué dice sobre vender? ¿Quién recibe el dinero, y cómo?

Lo mismo digo de los papeles de sucesión y de los testamentos registrados. Quiero el papel, porque el papel es el que decide. Cada quien en la familia se acuerda de las cosas a su manera. El documento no.

Algo que sorprende a la gente. Un fideicomiso normalmente no está en la oficina del secretario del condado como una escritura. Lo tiene la familia, o el abogado que lo escribió. Así que con una casa en un fideicomiso, el primer trabajo es encontrar el fideicomiso.

¿Por qué un fideicomiso puede hacer la venta más rápida?

Cuando los papeles existen, un fideicomiso se puede saltar las partes más lentas de vender una casa heredada.

En una casa heredada normal sin sucesión, mi equipo arma el árbol familiar, encuentra a cada heredero, busca testigos y lleva un notario a cada uno. En Shraderville Road, en Shepherd, eso fueron nueve herederos en cuatro estados. Una familia muy buena. Igual fueron nueve firmas.

Cuando hay una casa en un fideicomiso y un administrador que contesta el teléfono, casi todo eso desaparece. Firma una sola persona.

Porter: media casa, un administrador

En enero revisamos el título de una casa en Porter, en el condado de Montgomery. La mitad era de un fideicomiso para necesidades especiales. Uno de los dueños había puesto su mitad ahí años antes. Su nombre ya no estaba en la escritura. El del fideicomiso sí.

Así que hicimos lo que siempre hago. Conseguimos los papeles del fideicomiso y encontramos al administrador. Fue fácil de localizar y estaba listo para hacer el trato. La beneficiaria, la persona a la que el fideicomiso existe para cuidar, vivía allá en Michigan.

El equipo de título con el que trabajamos lo revisó y dijo lo mismo que yo estaba pensando. Sin declaración jurada de herederos. Sin testigos. Nadie tenía que probar quién heredó, porque esa mitad nunca pasó a nadie por una muerte. El administrador firma una escritura de administrador, lo que en inglés se llama trustee’s deed, y ese es el negocio.

• El administrador firmó la escritura.
• Esa misma tarde, nuestro mensajero la llevó a la oficina del secretario del condado de Montgomery, y quedó registrada antes de que cerraran.
• La beneficiaria quería un cheque de papel, no una aplicación. Kristy, de mi equipo, lo hizo, y salió por correo ese mismo día.

Porter salió rápido. He esperado más tiempo al técnico del cable.

Pagamos como lo indicaron el administrador y el fideicomiso, y él siguió ayudando después. Cuando resultó que el distrito de tasación tenía mal una línea del lote, empezó a trabajar con nosotros en una escritura de corrección. Así se ve un buen administrador.

¿Y si solo la mitad de la casa está en el fideicomiso?

Porter es la respuesta. La mitad de esa casa en un fideicomiso, la otra mitad de otra persona. Cada mitad tenía sus propios papeles y su propia firma. Le compramos al administrador la mitad del fideicomiso, y la otra mitad fue otra conversación.

Lo mismo vemos con los testamentos. En Missouri City, un tío era dueño de media casa que le llegó por el testamento de su hermana, y ese testamento sí había pasado por sucesión. Su mitad tenía los papeles limpios, así que nos la vendió en la mesa de su cocina con un notario móvil.

Así que si solo una parte de una casa en un fideicomiso está de verdad en el fideicomiso, no espere a la otra parte. Cada pedazo es su propio negocio. Aquí le explico cómo vender su parte de una casa heredada en Texas.

¿Y si el administrador ya murió?

Es la pregunta que más me hacen. Muchos fideicomisos de familia nombran a mamá o a papá como administrador, y ya no están.

Lo primero que buscamos es alguien de reserva. La mayoría de los documentos que nos enseñan las familias nombran a uno, a veces a dos en fila. A esa persona le dicen administrador sucesor, en inglés successor trustee. Con esa persona hablamos.

En una casa en un fideicomiso, las compañías de título nos han pedido prueba de esa cadena. El acta de defunción del administrador que murió. Las páginas que nombran al de reserva. Muchas veces un resumen corto y firmado del fideicomiso, que le dicen certificado del fideicomiso. Firma el sucesor, y el negocio camina.

Mamá dijo que el mayor se iba a encargar. El papel dice el menor. Gana el papel. En Richmond, en Boss Gaston Road, un heredero estaba seguro de que la casa entera era suya por cómo leía la escritura. Era dueño de un pedazo. El papel le gana a la memoria siempre.

¿Y si no hay administrador sucesor?

Esta es la lenta.

A veces el fideicomiso no nombra a nadie después del administrador que murió. A veces el de reserva también murió, o no quiere saber nada. A veces nadie encuentra el fideicomiso.

Ahí es donde un abogado se gana lo que cobra. Una casa en un fideicomiso sin nadie que firme necesita que alguien quede a cargo, y yo no voy a adivinar eso.

Eso no quiere decir que la casa se perdió. Si de verdad no aparece el fideicomiso, una compañía de título puede tratarla como una casa heredada normal, y el árbol familiar vuelve a importar.

Revocable o irrevocable, ¿qué cambia?

Así me lo explican las familias. Un fideicomiso revocable es uno que la persona que lo hizo podía cambiar mientras vivía. Uno irrevocable se hizo para que no se pudiera cambiar fácilmente. El de Porter era un fideicomiso para necesidades especiales, hecho para cuidar a una persona.

Para nosotros como compradores, la etiqueta importó menos que dos preguntas. ¿Quién es el administrador hoy? ¿Y el papel le permite vender? Si las dos respuestas están claras, normalmente podemos comprar una casa en un fideicomiso. Si alguna está borrosa, la aclaramos antes de que alguien firme. Lo que permite su tipo de fideicomiso es pregunta para el abogado que lo hizo.

¿Un fideicomiso necesita declaración jurada de herederos?

Normalmente no, en nuestros negocios, cuando la casa de verdad estaba en el fideicomiso.

La declaración jurada de herederos es el árbol familiar bajo juramento que muestra quién heredó de alguien que murió. En Porter no había nada que heredar. El fideicomiso era dueño de su mitad antes y después de cualquier muerte. Así que sin declaración, sin testigos, sin árbol familiar.

Pero aquí está el detalle. Una familia puede creer que la casa estaba en el fideicomiso mientras los registros del condado todavía muestran el nombre de mamá. A lo mejor ella firmó el fideicomiso y nunca firmó la escritura que pasaba la casa a él. Entonces esa casa en un fideicomiso en realidad es una casa a nombre de mamá, y el título pide el árbol familiar de todos modos.

Hemos comprado muchas así. En Willis, la casa móvil de una abuela les tocó a sus dos nietos porque su papá murió antes que ella, y una cuidadora que guardaba los papeles de la familia ayudó a armar la declaración. Si ese es su caso, lea mi guía sobre qué es una declaración jurada de herederos en Texas.

¿Y el testamento que pasa todo al fideicomiso?

Mucha gente que hace un fideicomiso también firma un testamento corto que dice, en palabras sencillas, lo que se me olvidó poner en el fideicomiso se va al fideicomiso cuando yo muera. En inglés le dicen pour over will.

Las familias creen que con ese testamento ya está todo. Normalmente no.

• Ese testamento le dice que el fideicomiso existe y cómo se llama. Es un buen mapa.
• No hace a nadie administrador. La persona nombrada para el testamento no es automáticamente la que maneja el fideicomiso.
• Si la casa ya estaba en el fideicomiso, el papel que importa no es el testamento. Es el fideicomiso.
• Si la casa nunca entró al fideicomiso, puede que ese testamento tenga que pasar por sucesión primero.

Esa última es donde un negocio rápido se hace lento. Cuando la sucesión ya estaba hecha, fue fácil. En Woodbranch, un heredero ya había terminado la sucesión y todo estaba a su nombre. Le hicimos una oferta en efectivo y cerramos con una compañía de título. Sobre ese camino, lea el proceso de sucesión en Texas desde el lado del heredero.

Una cosa más. Si ve las palabras survivor’s trust, el fideicomiso pudo partirse en dos cuando murió el primer papá. Antes de dar algo por hecho, revisamos cómo firmó después el que sobrevivió.

¿Y si un beneficiario quiere vender su parte?

Aquí es donde un fideicomiso funciona distinto a una casa heredada normal.

Cuando no hay fideicomiso, un heredero es dueño de un pedazo y lo puede vender. En Walnut Ave, en Odessa, una de tres hermanas nos vendió su tercera parte desde una cama de hospital en Fort Worth. Sus hermanas llevaban diez años sin hablarle. No tuvieron que estar de acuerdo.

Con una casa en un fideicomiso, el beneficiario normalmente no es dueño directo de un pedazo de la casa. El dueño es el fideicomiso. Así que un beneficiario que se quiere salir habla con el administrador. El administrador es el que puede vender.

Si el administrador no se mueve, esa es pregunta para un abogado. Lo que yo sí puedo hacer es hablar con el administrador junto con usted y ponerle enfrente un número real en efectivo.

Casa en fideicomiso contra casa heredada normal en nuestros negocios

Esto no es una tabla legal. Es lo que hemos visto en nuestros propios negocios. Su familia puede ser distinta.

Situación	Quién firmó o qué pidió el título en nuestros negocios
La casa o media casa de verdad está en el fideicomiso, el administrador vive	El administrador firmó una escritura de administrador. Sin declaración, sin testigos. Porter.
El administrador murió y hay uno de reserva nombrado	El de reserva nombrado en el papel, con prueba de la muerte y las páginas que lo nombran. Es lo primero que pedimos.
No hay de reserva, o nadie encuentra el fideicomiso	La lenta. Alguien tiene que quedar a cargo, o el título puede tratarla como casa heredada normal.
La familia dice fideicomiso, el condado todavía muestra a mamá	Entonces es una casa heredada. Árbol familiar y declaración jurada, como los nietos en Willis.
Solo hay un testamento que pasa todo al fideicomiso, la casa nunca entró	El testamento es un mapa, no una firma. Puede que primero venga la sucesión. Cuando ya estaba hecha, firmó un heredero, como en Woodbranch.
Sin fideicomiso, muchos herederos	Cada heredero firma su pedazo. Nueve herederos en cuatro estados en Shraderville Road.

¿Quién paga los impuestos y gravámenes de una casa en un fideicomiso?

Lo que tenga encima la casa, impuestos atrasados, un gravamen, una multa de la ciudad, cuando usted nos vende, eso pasa a ser problema nuestro. Llamamos, negociamos, pagamos. La casa de Porter tenía impuestos atrasados. La beneficiaria en Michigan nunca tuvo que pensar en eso.

Así se reparte. Los impuestos a la propiedad y los gravámenes del IRS se pagan. Esos no se negocian. Los gravámenes por sentencia, los de la HOA, las órdenes de demolición y los gravámenes de manutención son otra cosa. Esos los negociamos.

En Willis, un hijo tenía un gravamen de manutención de $25,000 a su nombre, y lo bajamos a como $4,000. En West Columbia, arreglamos un gravamen de $146,000 por menos del 5% y logramos que levantaran una orden de demolición.

Los gravámenes son un martes cualquiera para mi equipo. No tienen que ser el suyo.

¿Qué tan rápido pagamos por una casa en un fideicomiso?

Igual que en cualquier negocio. Cuando compramos una parte, como la mitad del fideicomiso en Porter, pagamos en 3 a 5 días. Cuando compramos el 100% de la propiedad, normalmente son de 21 a 30 días. Lo que hace lenta una casa en un fideicomiso nunca es el dinero. Es el papel. Para el panorama completo, lea cuánto tarda vender una casa heredada en Texas.

Lo que esto significa para usted

• Una casa en un fideicomiso se puede vender. En nuestros negocios, firmó el administrador.
• Antes que nada, consiga el documento del fideicomiso. Ahí dice quién firma, quién cobra y cómo.
• Si el administrador murió, busque al de reserva nombrado en el papel. Decide el papel, no la familia.
• Revise los registros del condado. Si la casa nunca entró al fideicomiso, es una casa heredada, y el árbol familiar importa.
• El testamento que pasa todo al fideicomiso es un mapa, no una firma.
• Los impuestos atrasados, los gravámenes y las multas pasan a ser nuestros cuando usted nos vende. Usted no le hace un cheque al condado.

En resumen

• Un fideicomiso tiene un administrador. El administrador es la persona nombrada en el documento, y esa es la que firma.
• Mi regla: consiga el documento, encuentre al administrador, lea las reglas.
• Porter: media casa en un fideicomiso para necesidades especiales. La escritura del administrador se firmó y se registró el mismo día. La beneficiaria cobró con cheque.
• Una casa en un fideicomiso solo se hace lenta cuando el papel no aparece, no está claro, ya no está al día, o la casa nunca entró de verdad al fideicomiso.
• Pagamos en 3 a 5 días cuando compramos una parte, normalmente de 21 a 30 días cuando compramos el 100% de la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿El beneficiario puede firmar para vender una casa en un fideicomiso?

En nuestros negocios, no. Firmó el administrador. Los beneficiarios son para quienes es el dinero.

El administrador murió. ¿La casa se quedó atorada?

No si el fideicomiso nombra a alguien de reserva. Esa persona toma su lugar y firma. Si no hay nadie nombrado, o no aparece el fideicomiso, se hace más lento, y esa parte es pregunta para un abogado.

¿Necesitamos sucesión para vender una casa en un fideicomiso?

En nuestros negocios, no cuando la casa de verdad estaba en el fideicomiso. La sucesión entró cuando la casa nunca pasó al fideicomiso y solo quedaba un testamento.

Mamá decía que la casa estaba en un fideicomiso, pero el condado todavía muestra su nombre. ¿Y ahora?

Entonces en papel es una casa heredada. Revisamos el título, armamos el árbol familiar y le decimos quién tiene que firmar. La mayoría de esas sí se venden.

Si hay una casa en un fideicomiso en la familia y nadie sabe bien qué hacer con ella, llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección, quién hizo el fideicomiso y quién cree usted que es el administrador. Si tiene el documento, téngalo a la mano.

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Sin costo y sin compromiso. Déjenos la dirección y el mejor número para comunicarnos con usted, y alguien de mi equipo le va a llamar.

Sobre el autor

Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.