Soy Raul Bolufe. Mi compañía les compra su parte a herederos de casas heredadas en Texas y Florida. No la casa entera. Su parte. Vender su parte es cosa suya y de nadie más. Si usted es dueño del 50 por ciento, del 14 por ciento o del 1 por ciento de una casa que era de su mamá, de su abuelo o de una tía que murió sin testamento, yo le hago una oferta en efectivo por ese pedazo exacto y le pago a los pocos días de registrar la escritura.
Esta página explica cómo funciona vender su parte, cuánto vale de verdad esa parte y qué pasa con el resto de la familia después. Todo lo que está aquí sale de negocios que hemos cerrado. Cuando doy un ejemplo, el condado y la situación son reales. Los nombres no. No soy abogado y nada de esto es consejo legal. Es lo que vemos haciendo esto todas las semanas.
Lo que casi todos los herederos creen, y no es así
Casi todos los que me llaman creen lo mismo: “Todos tenemos que estar de acuerdo para que alguien pueda vender.”
Así no funciona. Cuando alguien muere y la casa pasa a más de un heredero, cada heredero es dueño de un pedazo de toda la casa. Usted no es dueño de la cocina y su hermano del garaje. Cada uno es dueño de un porcentaje. Y vender su parte se puede hacer solo, con una escritura, sin la firma de nadie más. Todos nuestros negocios empiezan exactamente así. Un heredero, un notario público, una escritura.
Lo que usted no puede hacer solo es vender la casa entera. Por eso la casa lleva años ahí parada. Un hermano quiere vender. Otro se la quiere quedar. Otro vive en otro estado y ya no contesta el teléfono. Los impuestos se siguen amontonando y nadie se mueve.
Vender su parte desata ese nudo. A usted le pagan. Los otros herederos se quedan con sus partes. Nosotros pasamos a ser el nuevo copropietario y de ahí en adelante nosotros tratamos con ellos.
A quién le conviene vender su parte
Seguramente usted está en una de estas situaciones. Hemos comprado partes en todas. En cualquiera de ellas se puede vender su parte.
- La casa sigue a nombre de alguien que murió. Nadie abrió la sucesión. Nadie hizo una declaración jurada de herederos. Ya pasaron años.
- Un heredero vive en la casa sin pagar renta, no quiere vender, no paga los impuestos y no se va.
- No encuentran a un hermano o a un primo. La última dirección que alguien tiene es de hace diez años.
- La familia lleva peleando por la casa desde el funeral y usted ya se quiere salir.
- Se deben impuestos atrasados y el condado ya puso una demanda o fijó fecha de subasta.
- Usted vive en otro estado y nunca ha visto la propiedad.
- Todavía hay una hipoteca a nombre de la persona que murió.
- A usted le toca un pedacito. Alguien le dijo que no valía nada. Sí vale.
Cuánto le pagan y de qué depende
Aquí van las cuentas claras. Lo que le pagamos por vender su parte no es el valor de mercado de la casa multiplicado por su porcentaje. Nadie le va a pagar eso. Le explico por qué.
En un pedazo de una casa no se puede vivir, no se puede rentar y ningún banco presta sobre él. El comprador se echa encima los impuestos, a los otros herederos, el trabajo legal para limpiar el título y el riesgo de que alguien nunca firme. Todo eso se descuenta primero, antes de que nadie vea un dólar.
Entonces la oferta por vender su parte depende de tres cosas:
- En cuánto se va a vender la casa de verdad, tal como está, después de pagar los impuestos atrasados y los gravámenes.
- Cuántos herederos más hay y qué tan difícil va a ser encontrarlos.
- Cuánto trabajo legal hace falta para dejar el título lo bastante limpio para vender.
Ejemplos reales de nuestros archivos. En un terreno del condado de San Jacinto con nueve herederos y una subasta por impuestos programada para la semana siguiente, cada heredero recibió la misma cantidad en efectivo y todos firmaron. En una casa de Odessa repartida entre ocho herederos de cuatro generaciones, a cada uno se le pagó una cantidad fija por adelantado, con un bono si los últimos dos firmaban dentro de 30 días. En una casa de Abilene con dos herederos, un hermano que vive en Florida vendió su mitad en efectivo y tenía el cheque, con número de rastreo, en su buzón 12 días después de firmar.
Dependiendo del tamaño del negocio, la propiedad, el estado en que está y qué tan complicada es la familia, lo que recibe un heredero por vender su parte normalmente sale entre unos cientos y unos miles de dólares, pagados a los pocos días del registro, sin cobrarle nada.
Las partes chiquitas también valen. Vender su parte del 1 por ciento funciona igual que vender la mitad. En un negocio del condado de Fort Bend, un copropietario pasó meses jurando que era dueño del 100 por ciento de la casa. No lo era. Cuando entendió que los impuestos atrasados se pagaban primero y que lo suyo era una fracción, aceptó un número en una semana.
Yo le digo por teléfono cuánto le pagamos por vender su parte. Si no le sirve, perdió 15 minutos.
Cómo funciona vender su parte, paso a paso
Paso 1. Llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección de la propiedad, quién falleció y qué parentesco tenía usted con esa persona. Si sabe cuántos herederos más hay, qué bueno. Si no sabe, nosotros lo averiguamos.
Paso 2. Verificamos que usted es heredero. Necesitamos su identificación, el certificado de defunción si lo tiene, y algo que lo conecte con la persona que murió, normalmente un acta de nacimiento. Si hay testamento, mándelo. Si no hay, no pasa nada. La mayoría de la gente a la que le compramos no tenía testamento.
Paso 3. Revisamos el título. Nuestro equipo investiga la historia de la escritura, cómo están los impuestos, si hay gravámenes y quién más está en la línea de herederos. Aquí es donde encontramos los problemas. Un gravamen que no es lo que la familia cree, un hermano que nadie mencionó, una fecha de subasta el mes que viene.
Paso 4. Recibe una oferta en efectivo en menos de 24 horas después de que tengamos los documentos. Sin compromiso.
Paso 5. Firma la escritura con un notario público certificado que va a donde usted esté. Su casa, su trabajo, una cafetería, otro estado. ¿Un condado del campo donde ningún notario quiere manejar hasta allá? Le hemos pagado a uno para que haga el viaje.
Paso 6. Se registra la escritura y le pagamos. Por transferencia, Zelle, cheque de caja, como usted prefiera. En la mayoría de los condados el registro es electrónico y tarda un día. Algunos condados de Texas todavía no aceptan el registro electrónico, así que nuestro notario lleva la escritura en persona al juzgado. En el negocio de San Jacinto eso significó que las nueve escrituras quedaron registradas 21 días después del primer contacto.
Lo más rápido que lo hemos hecho: 13 días desde el primer contacto hasta que el heredero cobró, en una casa del condado de Montgomery donde la parte estaba en un fideicomiso.
Qué pasa después de la firma
Esta es la parte que otros compradores no explican.
Cuando usted acaba de vender su parte, esa parte es nuestra. Pasamos a ser copropietarios con el resto de su familia. De ahí en adelante, los impuestos, los gravámenes, las multas de la ciudad, los que no quieren firmar, las cartas de abogados, el primo perdido, el hermano que no se quiere salir de la casa, todo eso es problema nuestro y no suyo. Su nombre sale de la escritura y usted ya terminó.
Los gravámenes pesan más de lo que la gente cree. Cada semana hay familias que abandonan una casa por una carta de gravamen. Nosotros no. Llamamos a quien tiene el gravamen y negociamos. Hemos bajado un embargo por manutención de hijos de $36,000 a $5,000 y otro de $25,000 a $4,000. Hemos logrado que la ciudad levantara una orden de demolición en una casa del condado de Brazoria. Un número grande en una carta es donde empieza la conversación, no donde termina.
Después hacemos lo que la familia no pudo. Les hacemos ofertas a los herederos que quedan. Buscamos a los que nadie encontraba. Y cuando alguien de plano no contesta, nuestros abogados lo llevan a la corte. Lo hemos hecho en los condados de Brazoria, Ector, Taylor y Harris. Casi todos llegan a un arreglo, porque cuando al que no quiere firmar le entregan los papeles en la mano, normalmente decide que el pleito no vale la pena.
Si usted es el heredero que se quiere quedar con la casa, sepa que si su hermano decide vender su parte, eso no lo deja a usted en la calle. Pone en la mesa a un copropietario que le va a comprar su parte, le va a vender la nuestra, o va a repartir el dinero de forma justa cuando la casa se venda.
Por qué los herederos nos escogen
- Solo hacemos esto. Desde 2012 he cerrado cientos de transacciones de bienes raíces, y en los últimos años mi compañía se ha dedicado a una sola cosa: comprarles su parte a herederos. Hemos ayudado a más de 100 herederos en más de 45 propiedades.
- Compramos partes de cualquier tamaño. El 50 por ciento o el 1 por ciento. Fideicomisos, sucesiones, menores con tutor, herederos en prisión, herederos en otro país. Hemos manejado cada uno de estos casos.
- Usted no paga nada. Nosotros pagamos el trabajo de título, la escritura, el notario, el registro y los abogados. El número que le damos es el número que usted recibe.
- Nos movemos rápido porque tenemos el dinero. Sin banco, sin avalúo, sin esperar a un prestamista.
- No soy un centro de llamadas. Va a hablar conmigo o con alguien de mi equipo, que es pequeño, y la próxima vez va a hablar con la misma persona.
- Hablamos español. Si está leyendo esto, ya se dio cuenta.
Preguntas que me hacen sobre vender su parte
¿Puedo vender mi parte sin decirles a los otros herederos?
Legalmente, sí. Puede vender su parte sin su permiso y sin su firma. En la práctica, nosotros les avisamos después de registrar la escritura, porque ya somos sus copropietarios y también les queremos hacer una oferta.
¿Tengo que pasar por la sucesión primero?
Para vender su parte con nosotros, no. La mayoría de las familias a las que les compramos nunca abrieron la sucesión. Si para dejar limpio el título hace falta una declaración jurada de herederos, nosotros la preparamos y la registramos por nuestra cuenta. Puede que le pidamos firmarla o ayudarnos a encontrar a dos personas que hayan conocido a la familia por diez años o más, lo cual es normal.
¿Y si la casa tiene hipoteca?
Compramos partes de casas con hipoteca, así que sí puede vender su parte. El préstamo se queda en la propiedad y nosotros tratamos con el prestamista.
¿Y si hay impuestos atrasados?
La mayoría de las casas que compramos tienen impuestos atrasados, muchas veces de varios años. Los pagamos como parte de limpiar el título. Si ya hay una subasta programada, llame ya. Hemos parado subastas faltando días, pero no faltando horas.
¿Y si ya firmé algo en la oficina de impuestos o con un familiar?
Mándenoslo. La mitad de las veces no significa lo que la familia cree.
¿Tengo que pagar impuestos sobre ese dinero?
Pregúntele a alguien que prepare impuestos. Yo no lo soy. Lo que sí le puedo decir es que no ha sido un problema para los herederos con los que hemos trabajado, y si sale el tema lo mandamos con alguien que le pueda contestar bien.
¿Pueden comprar la parte de un heredero que es menor de edad, que está en prisión o que ya no puede valerse por sí mismo?
Sí, con los papeles correctos. Un menor necesita un tutor nombrado por la corte. Una persona en prisión necesita que la cárcel deje entrar a un notario público, y normalmente la familia es la que tiene que pedirlo. Hemos hecho las dos cosas.
¿Quiere saber cuánto vale lo que le tocó?
Llame o mande un texto al 936-380-6384. Dígame la dirección y quién falleció. Le doy un número en menos de 24 horas después de ver los papeles, y si lo acepta, puede tener el dinero en su cuenta a los pocos días del registro.
O llene el formulario de abajo y yo le llamo.
Sobre el autor
Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.