El proceso de sucesión en Texas desde el lado del heredero: lo que vivieron las familias en nuestros negocios

Alguien falleció, la casa sigue a su nombre, y en el funeral un primo dijo la palabra “sucesión” como si fuera un diagnóstico. Si usted está tratando de entender cómo se ve el proceso de sucesión en Texas para una familia normal, y si la suya de verdad lo necesita, está en el lugar correcto.

Soy Raul Bolufe. Mi compañía compra casas heredadas y partes de herederos en todo Texas. No soy abogado y esto no es consejo legal. Es lo que hemos visto del proceso de sucesión en Texas en nuestros negocios.

No le voy a explicar el lado de la corte del proceso de sucesión en Texas. Eso lo puede hacer un abogado de sucesiones, y si usted se va por ese camino, debe contratar uno. Lo que sí le puedo contar es cómo se vio el proceso de sucesión en Texas desde la mesa de la cocina, para las familias a las que les compramos. Cuando ya estaba terminado antes de que nos llamaran. Cuando se lo saltaron. Cuando había un testamento en un cajón. Cuando un fideicomiso hizo que no hiciera falta. Y cuando una compañía de título dijo que nada más un juez servía.

No uso nombres. Cada historia aquí sale de nuestros propios archivos.

¿Qué es el proceso de sucesión en Texas desde el punto de vista de una familia?

Desde donde está sentada la familia, la sucesión es el camino de la corte. Alguien le lleva los papeles a un juez, y el juez aprueba quién queda a cargo de los bienes del difunto y, al final, quién se queda con la casa.

Esa es toda la idea que tiene la mayoría de las familias, y la verdad, alcanza para empezar. Para una familia, el proceso de sucesión en Texas es como una casa sale del nombre de una persona que ya murió con la firma de un juez de respaldo.

Esto es lo que las familias me dicen que se siente desde adentro. Tienen que encontrar un abogado. Tienen que encontrar el testamento, si hay uno. Tienen que lograr que el resto de la familia se ponga de acuerdo en quién se encarga. Luego esperan con un calendario que ellos no controlan.

La mayoría de la gente que me llama nunca empezó. Unos cuantos lo terminaron. Casi nadie me llama desde la mitad.

Las familias que terminaron el proceso de sucesión en Texas antes de llamarme tenían una gran cosa a su favor. Los registros del condado ya mostraban quién era el dueño de la casa. Eso le cambia todo a un comprador, y más abajo le explico por qué.

Las familias que nunca empezaron tenían otra cosa en común. La casa seguía a nombre de la mamá o del abuelo, a veces por años. Eso es propiedad de herederos, y escribimos una página completa sobre propiedad de herederos en Texas por si así suena la suya.

¿Siempre se necesita una sucesión para vender una casa heredada?

En nuestros negocios, no. La mayoría de las casas heredadas que compramos nunca pasaron por una sucesión.

Cuando le mando un texto a una familia sobre una casa, mi mensaje dice que les podemos poner dinero en efectivo en la bolsa sin que tengan que pagar ni pasar por una sucesión completa, y que podemos comprar partes individuales aunque no todos estén de acuerdo. Esa no es una frase que inventé para la página web. Es el texto que de verdad mando.

Tome una casa en Willis. Una mamá falleció, y la casa era de su hijo. El reporte de título salió sin sucesión registrada y sin testamento. La compramos sin que nadie pasara por el proceso de sucesión en Texas. El hijo también tenía un gravamen viejo de manutención de hijos a su propio nombre, y como parte del negocio negociamos que le quitaran un buen pedazo.

Lo que tomó el lugar de la sucesión en ese negocio, y en la mayoría de los nuestros, es una declaración bajo juramento que se llama declaración jurada de herederos. Pone por escrito el árbol de la familia y se firma frente a un notario con dos testigos que conocían a la familia. Escribí una guía completa sobre qué es una declaración jurada de herederos en Texas, así que no la voy a repetir toda aquí.

Así que el proceso de sucesión en Texas es un camino, no el único camino. Si nadie en su familia quiere ir a la corte, lea cómo vender una casa heredada sin sucesión en Texas.

Pero quiero ser justo con el proceso de sucesión en Texas. A veces la familia ya la hizo, y facilitó la venta. A veces una compañía de título no acepta nada menos que un juez. Los dos casos aparecen más abajo.

¿Cuánto tardó la sucesión en los negocios que vimos?

Le doy la respuesta honesta. No sé, y yo no le creería a nadie que le dé un número sin conocer a su familia.

En nuestros negocios, casi siempre vimos el antes y el después del proceso de sucesión en Texas. Casi nunca vimos la mitad.

Antes. Familias que nunca empezaron. Le llamaron a un abogado, oyeron un precio que no tenían y colgaron. Luego la casa se quedó ahí. A veces por años. Nadie quería ser el que hiciera la siguiente llamada.

Después. Familias que lo terminaron por su cuenta, mucho antes de que yo supiera de ellas. Para cuando me llamaron, la espera ya había quedado atrás.

Lo que sí le puedo decir es cómo se ve la espera en los otros caminos, porque esos los manejamos nosotros.

• El camino de la declaración jurada. El papeleo no es lo lento. Lo lento es encontrar los datos. Matrimonios viejos, fechas de muerte y dos testigos que conocieran a la familia desde hace suficiente tiempo. Cuando la familia ya sabe quiénes son los testigos, avanza. Cuando nadie se acuerda de la primera esposa del abuelo, no avanza.
• Vender su parte. Recibimos el título rápido gracias a nuestro propio equipo. Después de eso, avanza tan rápido como firme la familia.
• El camino del juez. Cuando una compañía de título manda una casa con un juez, se hace más lento. Más abajo le cuento.

Cada familia que he visto acercarse al proceso de sucesión en Texas tuvo una velocidad diferente. La velocidad casi siempre dependía de la gente, no de los papeles.

¿Cuánto le cuesta el proceso de sucesión en Texas a una familia comparado con los otros caminos?

Aquí no hay números, a propósito. No soy abogado, yo no pongo los honorarios de nadie y cada familia es diferente.

Lo que sí puedo describir es quién paga y cómo se siente.

Sucesión. Con el proceso de sucesión en Texas, la familia contrata al abogado y paga las cuentas. Alguien tiene que poner el dinero por adelantado, y en muchas familias ese alguien es el hermano al que más le importa y que menos tiene. Luego está el costo que nadie pone en una factura. Llamadas, el chat de la familia, y alguien que pide el día en el trabajo para ir al centro.

Una declaración jurada por su cuenta. Las familias me dicen que cuesta menos que el proceso de sucesión en Texas. Pero de todos modos necesita a alguien que la redacte, dos testigos, un notario y el costo de registrarla en el condado. Y si la compañía de título se la regresa, vuelve a pagar para arreglarla.

Vendernos a nosotros. En nuestros negocios, la familia no paga nada de su bolsa. Nosotros pagamos el trabajo de título, la declaración jurada, el notario que va a donde usted está, el registro y a los abogados y paralegales externos con los que trabajamos. Si el negocio se cae, la pérdida es nuestra.

Hay otro costo que las familias olvidan. La casa misma. Los impuestos siguen corriendo mientras todos esperan el proceso de sucesión en Texas, o mientras no esperan nada. Los gravámenes ahí siguen. La ciudad manda cartas.

Cuando usted nos vende, los gravámenes y las violaciones se vuelven problema nuestro. Nosotros llamamos, negociamos y pagamos. Gravámenes de manutención de hijos, sentencias, violaciones de código, órdenes de demolición. En West Columbia, una familia creía que un gravamen de seis cifras quería decir que tenían que entregar la casa. Lo arreglamos por una fracción pequeña. Los impuestos de la propiedad y los gravámenes del IRS son diferentes. Esos se pagan, no se negocian. Pero no es usted el que los paga. Si los impuestos atrasados son lo que no lo deja dormir, así manejamos una casa heredada con impuestos atrasados en Texas.

¿Qué pasa cuando hay un testamento que nadie llevó a la corte?

Esto sale cada semana. La mamá tenía un testamento. Está en un cajón, o en una caja de seguridad del banco, o alguien hasta lo registró en el condado. Pero nadie lo llevó nunca por el proceso de sucesión en Texas.

En mi experiencia, para un comprador o una compañía de título, un testamento que nadie llevó a la corte es casi como si no existiera. Puede ser un testamento perfectamente bueno. Puede decir exactamente lo que la mamá quería. En nuestros negocios, nadie se pudo apoyar en él para vender.

Cath, la paralegal con la que trabajamos, me explicó la diferencia en palabras sencillas. Registrar un testamento es papeleo. Pasarlo por la sucesión es lo que le da su fuerza al testamento. Muchas familias creen que es lo mismo. En nuestros negocios, no lo fue.

Un testamento no es lo mismo que un testamento aprobado por la corte. Hemos visto a una mamá dejar un testamento que nombraba a su hija como albacea, y nadie lo llevó nunca a la corte. En un caso así, el árbol de la familia decide quién es dueño de la casa, no el testamento. La hija puede creer que el testamento la dejó a cargo, pero si nunca pasó por el proceso de sucesión en Texas, por lo general no es así.

También hemos visto un testamento registrado en el condado que nunca pasó por el proceso de sucesión en Texas, y la investigación encontró hijos de un matrimonio anterior que la viuda no parecía conocer. Un testamento registrado no decide quiénes son los herederos.

Si el testamento le importa a su familia, hable con un abogado de sucesiones, y hágalo más pronto que tarde. Esa es una llamada que yo no puedo hacer por usted.

¿Y si la casa está en un fideicomiso?

Entonces puede que el proceso de sucesión en Texas ni siquiera sea parte de la historia.

En Porter, la mitad de una casa era de un fideicomiso para necesidades especiales. Uno de los dueños había puesto su mitad ahí años antes. La persona a cargo del fideicomiso firmó la escritura. Cath, la paralegal con la que trabajamos, nos dijo que no hacía falta una declaración jurada, porque esa mitad nunca pasó por una muerte. Sin sucesión. Sin declaración jurada. Sin testigos. Una sola firma de la persona que nombraba el fideicomiso.

Mi regla con los fideicomisos es la misma siempre. Consiga el documento del fideicomiso. Encuentre a la persona a cargo. Lea lo que dice sobre vender. Cada quien en la familia se acuerda de las cosas a su manera. El documento no.

Un detalle. A veces una familia me dice que la casa está en un fideicomiso mientras el condado todavía muestra el nombre de la mamá. Eso lo revisamos primero, para que nadie firme dos veces.

¿Y si la sucesión ya se terminó?

Entonces a lo mejor usted tiene en la mano la casa heredada más fácil de Texas.

Woodbranch. Un heredero nos llamó. La sucesión ya estaba terminada y todo ya estaba a su nombre. Le hice una oferta en efectivo, la aceptó y cerramos con una compañía de título. Una venta normal y rápida. Sin árbol de la familia que armar, sin testigos, sin nadie a quien perseguir. Él terminó el proceso de sucesión en Texas antes de agarrar el teléfono, y le valió la pena.

Missouri City. Un tío era dueño de la mitad de una casa. Su mitad le llegó por el testamento de su hermana, que sí había pasado por la sucesión, y por una escritura del albacea. De su lado no hizo falta declaración jurada. Tenía años de impuestos atrasados a su nombre, y quería quitar su nombre de ahí. Firmó en la mesa de su cocina, le pagaron rápido y los impuestos se volvieron problema nuestro. La otra mitad todavía se está arreglando con su sobrino, que vive ahí.

Temple. Dos casas, una familia. En una de ellas, la corte ya había nombrado a una persona de la familia para encargarse de los bienes, así que en esa casa ella era la única que tenía que firmar. En la otra casa, la búsqueda de título no encontró sucesión ni testamento, así que firmaron los tres herederos vivos. La misma familia, dos montones de papeles diferentes. Como le dije a mi equipo, el papeleo es diferente cuando hay un albacea.

Así que cuando el proceso de sucesión en Texas ya se terminó, a un comprador le importa una sola pregunta. ¿La casa está registrada a su nombre, o hay una persona nombrada por la corte que puede firmar? Si la respuesta es sí, dígalo en la primera llamada. Cambia toda la plática.

¿No sabe dónde está parada su familia? Busque la propiedad en la página del distrito de tasación de su condado y revise el nombre del dueño. Si todavía sale la persona que falleció, díganos eso también. Cualquiera de las dos respuestas está bien.

Woodbranch, Willis y Porter están todos en el condado de Montgomery. Si la casa de su familia también está ahí, así compramos casas rápido en el condado de Montgomery.

¿Y si la compañía de título todavía quiere un juez?

Esta es la parte de la que nadie le avisa. A veces una familia se salta el proceso de sucesión en Texas, firma una buena declaración jurada, hace todo bien, y la compañía de título de todos modos dice que nada más un juez sirve.

Por lo general pasa cuando la línea de la familia llega más atrás de lo que alguien vivo puede jurar, o cuando un obituario menciona a hijos que la persona crió pero nunca adoptó. Como le digo a mi equipo, un obituario lo escribe una persona que estuvo en el funeral, y no siempre está correcto.

Las compañías de título regresan cosas. Es su pasatiempo favorito.

Esto es lo que significa para la familia. Cuando se vuelve un caso en la corte, nosotros contratamos al abogado y esperamos el calendario. El heredero que ya nos vendió no es el que lo carga. Eso es una gran parte de lo que usted nos está pagando cuando vende su parte en lugar de empezar usted mismo el proceso de sucesión en Texas.

Sucesión, declaración jurada de herederos o vender su parte: lado a lado

Así se vieron los tres caminos en nuestros propios negocios. No es consejo legal, y su familia puede ser diferente.

	Sucesión	Declaración jurada de herederos	Vendernos su parte
Qué es	El camino de la corte. Un juez aprueba quién se encarga de los bienes y quién se queda con la casa.	Un árbol de la familia bajo juramento, firmado frente a un notario con dos testigos que conocían a la familia, y registrado en el condado.	Usted nos vende su pedazo de la casa, y lo demás se vuelve trabajo nuestro.
Quién hace el trabajo	La familia, y a quien contrate.	En nuestros negocios, la redactan los abogados y paralegales externos con los que trabajamos. La familia da nombres, fechas y testigos.	Nosotros. Título, declaración jurada, escrituras, notario, registro. Usted firma.
¿Todos tienen que estar de acuerdo?	Depende.	Depende.	No. Compramos partes individuales aunque no todos estén de acuerdo.
Cuánto tardó en nuestros negocios	Depende. Cuando ya estaba hecha, como en Woodbranch, la venta fue rápida.	Depende. Más que nada de encontrar testigos y fechas viejas.	Depende. Avanza tan rápido como usted firme.
Costo para la familia	Depende. La familia paga.	Depende si la hace usted mismo. Nada en nuestros negocios.	Nada de su bolsa.
Cuándo no funcionó	Cuando nadie la empezó nunca. Un testamento que nadie llevó a la corte no ayuda mucho.	Cuando la compañía de título quiere un juez.	Cuando no encontramos un camino claro al título. Algunos terrenos viejos se quedan atorados.

Lo que esto significa para usted

• El proceso de sucesión en Texas es un camino para sacar una casa del nombre de un familiar que ya murió. En nuestros negocios, la mayoría de las familias nunca lo tomó.
• Si la sucesión ya se terminó y la casa está a su nombre, dígalo en la primera llamada. Es el negocio más fácil que hay.
• Un testamento que nunca pasó por el proceso de sucesión en Texas no decidió quién era dueño de la casa en nuestros negocios. Si el testamento le importa, hable pronto con un abogado de sucesiones.
• Si la casa está en un fideicomiso, consiga primero el documento del fideicomiso. En nuestros negocios, firmó la persona a cargo del fideicomiso.
• No necesita a toda la familia de acuerdo para vender su pedazo. Aquí le explico cómo vender su parte de una casa heredada en Texas.
• Si una compañía de título dice que quiere un juez, eso no es el final. Es más lento, y cuando usted nos vende, es problema nuestro.

En resumen

• El proceso de sucesión en Texas es el camino de la corte. Un juez aprueba quién se queda con la casa.
• La mayoría de las casas heredadas que compramos nunca pasaron por una sucesión. Una declaración jurada de herederos hizo el trabajo.
• En Woodbranch la sucesión ya estaba hecha y la casa a nombre del heredero. Fue fácil.
• Un testamento que nadie llevó a la corte no decide mucho. Decide el árbol de la familia.
• En Porter había un fideicomiso. Firmó la persona a cargo. Sin sucesión, sin declaración jurada.
• Cuando una compañía de título manda una casa con un juez, nosotros somos los que nos encargamos.
• Los gravámenes y las violaciones se vuelven nuestros cuando usted vende. Los impuestos de la propiedad y los gravámenes del IRS se pagan, no se negocian.

Si prefiere vender toda la propiedad y no nada más su pedazo, así compramos casas heredadas en efectivo en Texas.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pasar por una sucesión para vender mi parte de una casa heredada?

En nuestros negocios, no. La mayoría de las partes que compramos vienen de familias que nunca pasaron por el proceso de sucesión en Texas. Usamos una declaración jurada de herederos y le compramos a cada heredero su parte por separado.

¿Registrar un testamento en el condado cuenta como sucesión?

En nuestros negocios, no. Cath, la paralegal con la que trabajamos, lo dijo sencillo. Registrar es papeleo, y la sucesión es lo que le da su fuerza a un testamento. Un testamento registrado que nunca fue a la corte no le decidió nada a la compañía de título.

¿Cómo sé si la sucesión ya se hizo?

Busque la casa en la página del distrito de tasación de su condado. Si el nombre del dueño es el suyo, o la escritura vino de un albacea, puede que la sucesión ya haya quedado atrás. Si todavía sale la persona que falleció, lo más seguro es que el proceso de sucesión en Texas nunca se hizo. Hacemos una búsqueda de título en cada negocio, y nos lo muestra de cualquier manera.

¿Y si mi familiar vivía en otro estado?

En un terreno a las afueras de Pearland, el esposo que falleció tenía una dirección en Florida. Antes de comprarle a su viuda, pregunté si había una sucesión o un testamento en Florida, porque eso podía cambiar quién era dueño de qué. La compañía de título de todos modos quiso los papeles de él y una declaración jurada de personas que conocían a la familia. La viuda firmó, y ese negocio se cerró.

¿Debo contratar a un abogado de sucesiones?

Si usted quiere que el testamento cuente, o quiere llevar la casa usted mismo por el proceso de sucesión en Texas, sí. Ese es su trabajo, no el mío. Si mejor nos vende su parte, los abogados y paralegales externos con los que trabajamos se encargan del papeleo, y nosotros lo pagamos.

¿Y si la compañía de título quiere un juez después de que yo ya firmé?

Entonces se vuelve problema nuestro. Cuando la compañía de título pide un juez después de que el heredero ya firmó, nosotros nos encargamos de ahí en adelante. Usted no tiene que entender el proceso de sucesión en Texas para que nosotros nos encarguemos de esa parte.

Si la casa sigue a nombre de un familiar que ya murió, o la sucesión ya se terminó y usted nada más quiere salir de ella, llame o mande un texto al 936-380-6384, o llene el formulario. Dígame la dirección y quién falleció. Averiguar en qué camino está su familia es trabajo nuestro.

Read this in English: The Texas Probate Process From the Heir’s Side: What Families on Our Deals Went Through

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Sobre el autor

Raul Bolufe compra y vende bienes raíces desde 2012, ha cerrado más de 800 negocios y les ha pagado a más de 100 herederos por su parte de propiedades heredadas en Texas y Florida. Es el presentador del podcast Flipping Miami. Más en raulbolufe.com.